Bất động sản Hồ Chí Minh – Thị trường đang lên hay rủi ro bong bóng?

Từ khi luật mới được ban hành cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã trở nên sôi động với làn sóng đầu tư từ nước ngoài đổ về. Điều này cùng với sự sôi nổi vốn có của thị trường nội địa, đã tạo nên sự bùng nổ các dự án tại đây. Dư luận đang bắt đầu quan ngại về rủi ro bong bóng đang được hình thành. Câu hỏi được đặt ra là: “Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đang tiến về đâu?”

Chỉ số GDP của Việt Nam vẫn trên đà tăng trưởng với mức 6,5% trong một năm nữa. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Trung Quốc, đang tăng cường mở thêm các nhà máy mới tại Việt Nam do giá lao động tại nước này tăng cao, gấp 3 lần giá lao động trung bình tại Việt Nam. Nhiều tập đoàn đa quốc gia đang trong giai đoạn định vị hoặc mở rộng các nhà máy sản xuất tại Việt Nam, trong số đó có Samsung, Intel và nhà cung cấp linh kiện điện thoại di động từ Đài Loan Foxconn. Trong số 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam, hơn nửa số đó đang sinh sống và làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đây sẽ là khách hàng chính trong phân khúc nhà ở cao cấp với mức giá thuê dao động từ 11 đến 80 triệu đồng mỗi tháng tuỳ theo diện tích, vị trí và chất lượng căn hộ.

Trong tháng 3 năm 2017, Hàn Quốc đã vượt qua Singapore trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, với tổng số vốn đầu tư nước ngoài đạt 3,74 tỷ USD. Samsung đóng góp 2,5 tỷ USD từ dự án mở rộng Samsung Display Vietnam ở tỉnh Bắc Ninh.

Dự án hoàn thành vào năm 2016 là nhà máy sản xuất với qui mô 15.000 m2 và là nhà máy sản xuất duy nhất ở Châu Á được trao danh hiệu LEED hạng bạch kim, thiết lập một tiêu chuẩn mới về chuỗi sản xuất thân thiện với môi trường.

Sự bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam diễn ra khi nhà nước bắt đầu mở cửa nền kinh tế với sự gia nhập WTO vào năm 2007, thu hút lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở các lĩnh vực khác nhau. Nhưng yếu tố quan trọng nhất chính là dân số trẻ, năng động có độ tuổi trung bình là 30,1. Với hơn 95 triệu dân và mức tăng dân số khoảng một triệu người mỗi năm, nhu cầu về nhà ở mới ở Việt Nam ngày càng tăng. Với tốc độ đô thị hoá gần 3% mỗi năm, nhu cầu này xuất hiện chủ yếu ở các thành phố lớn và ở tất cả các phân khúc. Thêm vào đó, sự tăng nhanh của tầng lớp trung lưu và số hộ gia đình giới thượng lưu dự đoán tăng gấp đôi trong giai đoạn 2012-2020 sẽ tạo thêm nhiều nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản tại đây.

Tuy tình hình nhìn chung rất tích cực, nhưng nếu xem xét kỹ lưỡng hơn thì thị trường còn tiềm ẩn nhiều vấn đề. Nhưng trước nhất, một cái nhìn sâu hơn về khu vực này sẽ làm sáng tỏ lý do tại sao nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang đổ xô vào thị trường Việt Nam và bài học kinh nghiệm từ các thị trường bất động sản trong khu vực.

Mức giá mua tăng, mức giá cho thuê giảm – xu hướng hiện tại của thị trường bất động sản trong khu vực

“Nếu như bạn đang sống trong những khu trung tâm tài chính ở các khu vực như Hong Kong, Singapore, Thượng Hải hay Tokyo, mức giá cho những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và phân khúc hạng sang đang chạm đến ngưỡng rất cao. Nếu bạn cân nhắc đầu tư mua một căn hộ để cho thuê sinh lời thì những thành phố trên không phải là một lựa chọn hấp dẫn.” Ông Timo Schmidt, trưởng bộ phận bán hàng tại Indochina Properties, công ty môi giới thuộc tập đoàn đầu tư nước ngoài Indochina Capital- một nhà đầu tư dài hạn tại thị trường bất động sản Việt Nam cho biết.

Bảng 1. So sánh giá của những căn hộ mới thuộc phân khúc sang trọng ở Châu Á.

Hong Kong và Singapore là 2 ví dụ tiêu biểu cho các thị trường bất động sản ở trong tình trạng “sốt”. Do các yếu tố như chính trị ổn định, an toàn, tập trung các trung tâm thương mại và tài chính cùng chất lượng cuộc sống cao, 2 khu vực này trở thành những lựa chọn hàng đầu cho người dân có nhu cầu mua nhà ở tại Châu Á. Điều này đã đem lại cho thị trường Singapore hàng loạt khách hàng từ Hong Kong, Malaysia và Indonesia. Được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư nước ngoài và giới đầu cơ địa phương, thị trường bất động sản khu vực đã nóng lên một cách nhanh chóng trong thập kỷ vừa qua và chính phủ đã tạo áp lực giữ nhằm giữ mức giá không bị đẩy ra ngoài tầm kiểm soát. Thông qua những hành động như, đánh thuế vượt mức và giới hạn quyền cho thuê nhiều hơn một tài sản. Bảng 1 phía dưới cho biết về chỉ số giá của những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại một số đô thị lớn trên khắp Châu Á. Chỉ số đánh giá lấy Tokyo làm mốc (=100) và cho thấy các giá bất động sản tại các thành phố loại 1 như Hong Kong, Đài Bắc, Thượng Hải và Singapore cao hơn rất nhiều so với nhà ở tại Tokyo, trong khi đó biểu đồ cũng cho thấy rằng giá mua căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ là một phần nhỏ trong chi phí mua một căn hộ tương tự ở Tokyo.

Bảng 2. So sánh giá bán, lãi từ việc cho thuê và bán

Khi mức giá cho thuê ở những khu đô thị loại 1 không tăng trưởng tương ứng với giá mua bất động sản, lợi nhuận từ việc cho thuê bắt đầu trượt dốc. Ngày nay, hầu hết các thị trường chủ chốt không còn tạo ra những khoản lợi nhuận hấp dẫn từ việc cho thuê bất động sản nữa, mà dao động ít ỏi trong khoảng 1,5-3% mỗi năm.

Giới đầu tư này đã bắt đầu tìm kiếm thị trường mới nổi dựa trên sự phát triển đầy hứa hẹn của những thành phố trọng điểm ở châu Á như Bangkok hay Kuala Lumpur, nơi mà các nhà đầu tư đã nhìn thấy được giá trị gia tăng đáng kể của ngành bất động sản theo sự phát triển của nền kinh tế và cơ sở hạ tầng.

Hãy cùng nhìn vào một trong những thị trường trên một cách chi tiết hơn.

*Chỉ số phân theo thành phố cho giá trị của nhà chung cư hạng cao tính trên 1m2 tại thành phố được khảo sát. Chỉ số giá ở Tokyo = 100.

 Bảng 3. Bảng so sánh giá trị của những căn hộ chung cư hạng cao.

Bangkok – Bùng nổ bất động sản bất chấp hỗn loạn chính trị.

Bangkok phát triển trước Thành phố Hồ Chí Minh nhiều năm, là một tiêu chuẩn thú vị. Trong giai đoạn 2006 và 2016, Thái Lan và Bangkok gặp hàng loạt vấn đề về chính trị bắt nguồn từ một cuộc đảo chính quân sự vào năm 2006, tiếp nối là sự đóng cửa các phi trường, biểu tình công khai, nổ súng và đánh bom gây hỗn loạn thường xuyên trên quy mô toàn thành phố trong thập kỷ qua. Mặc dù sự bất ổn chính trị có sức ảnh hướng đến đầu tư và hơn nữa là cho dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, điều đáng ngạc nhiên là mức giá bất động sản trung bình đã tăng 60% trong giai đoạn 2009-2016.

“Nếu chỉ xem xét phân khúc hạng sang thì có một xu hướng rõ rệt”. Mặc dù giá căn hộ hạng sang vẫn còn cao ở mức 100 triệu đến 130 triệu trên mét vuông cho các dự án thông thường và 200 triệu trên mét vuông cho dự án có thương hiệu quốc tế”, ông Schmidt tiếp tục cho hay. “Sau hơn 5 năm làm việc trong ngành bất động sản tại Thái Lan, rất dễ dàng để nhận ra xu hướng của bất động sản hạng sang tại Bangkok và dự đoán về tình hình của phân khúc này tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm tới.” Sau giai đoạn đó, mức giá tiêu biểu cho bất động sản hạng sang tại các thành phố có nhu cầu lớn như Phrom Phong, Langsuan hay Sathorn-Silom đã tăng lên với mức giá tối thiểu là 200 triệu trên mét vuông. Vào năm 2015, một giao dịch đã được ghi nhận mức giá gần 318 triệu trên mét vuông.

Điều đó có nghĩa, so với mặt bằng chung thì mức giá cho những vị trí đắc địa đã tăng gần như gấp đôi trong 8 năm qua. Theo báo cáo của CBRE, một phần nguyên nhân là do giá đất đắt đỏ, chiếm tới 60% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, danh tiếng của chủ đầu tư, chất lượng, cơ sở vật chất cũng như thương hiệu của dự án đều là những khía cạnh quan trọng khi định giá một căn hộ hạng sang và khả năng mà khách hàng sẽ chấp nhận mức giá đó. Sự tăng vọt về giá cả bị ảnh hưởng một phần nào đó bởi những căn hộ siêu cao cấp từ những thương hiệu đình đám như Sukhothai, St.Regis, Ritz-Carlton và Four Seasons. Dự án mang thương hiệu quốc tế thường sẽ được định giá cao hơn.

Sự khan hiếm đất nội thành để phát triển xây dựng cùng với những đảm bảo về chất lượng từ phía chủ đầu tư danh tiếng và các chuyên viên tư vấn quốc tế hứa hẹn là những tiêu chí mang yếu tố quyết định cho những dự án tại trung tâm thành phố.

Thành phố Hồ Chí Minh có gì khác biệt so với Bangkok?

Thành phố Hồ Chí Minh là một thị trường bất động sản còn khá non trẻ. Đa số các tòa nhà hiện nay có ít nhất từ 5 tới 10 năm tuổi và vì vậy nên không thể cạnh tranh được với nguồn cung mới mà người mua bây giờ đang ưa chuộng, xét về mặt chất lượng, kiến trúc và nội thất. Trong khi đó, nhu cầu cho phân khúc bất động sản chất lượng cao tại khu vực này vẫn đang tiếp tục lan rộng. Thị hiếu người tiêu dùng cũng thay đổi cùng sự xuất hiện các hộ gia đình đơn lẻ do con trẻ sống độc lập hoặc do tỉ lệ li hôn tăng cao cũng kích thích nhu cầu mua bất động sản mới. Trong khi phần lớn nhu cầu này sẽ ảnh hưởng đến phân khúc nhà ở giá rẻ, vẫn sẽ có những ảnh hưởng tác động đến phân khúc trung và cao cấp từ những người muốn nâng cấp căn hộ của mình lên phân khúc cao hơn.

Có thể kết luận rằng ở phân khúc giá rẻ tỷ lệ chủ sở hữu cư ngụ trong chính căn hộ đó cao hơn so với phân khúc sang trọng do tỉ lệ sinh lợi của phân khúc này không mấy thu hút nhà đầu tư trên quy mô lớn.

Theo quan điểm của một nhà đầu tư nước ngoài, khả năng cao họ sẽ loại trừ phân khúc trung bình và giá rẻ ra khỏi những lựa chọn cân nhắc của mình dựa trên giả định trên. Điều đó có nghĩa, những phân tích trong bài viết sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, là những phân khúc mà độ phủ sóng của giới mua nhà nước ngoài là dày đặc nhất.

Bảng 4. Nguồn cung bất động sản tại tp. Hồ Chí Minh theo phân khúc (Quý 1/2017)

Khi xem xét nguồn cung ở phân khúc cao cấp, báo cáo gần đây của CBRE cho biết, đến cuối năm 2018 tổng nguồn cung ở phân khúc này sẽ ở mức gần 60,000 căn hộ được hoàn thiện. Cũng trong báo cáo trên của CBRE, 40-66% người mua nhà thông qua công ty này là những nhà đầu tư mua để cho thuê sinh lời. Nếu cân nhắc một điều rằng chỉ 40% trong tổng số người mua nhà ở phân khúc cao cấp thuộc về giới mua nhà đầu tư cho thuê sinh lời điều đó làm cho con số tổng nguồn cung căn hộ cho thuê ở thành phố HCM ở mức khoảng 24,000 căn hộ. Thống kê gần đây của Bộ Lao Động cho thấy gần 48,000 người nước ngoài sống và làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Chỉ riêng ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có 21,000 người nước ngoài. Tính đến số lượng người thuê nhà địa phương ở phân khúc thấp hơn với mức giá dao động từ 11 đến 30 triệu cho thấy tỉ lệ cung- cầu khá cân bằng trong những năm tới.

Người thua cuộc lớn trong cuộc đua bất động sản này những tòa nhà cũ đang dần lộ rõ những yếu kém về chất lượng, thiết kế và vị trí khi ngày càng xuất hiện nhiều khu cư dân cao cấp hơn để lựa chọn. Tuy nhiên, ở những quận mà nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc cao cấp khá nhiều, mức giá cho thuê có thể trượt xuống và điều chỉnh theo mức hợp lý hơn, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận cho thuê của chủ sở hữu căn hộ.

Nếu so sánh tình trạng này với phân khúc hạng sang, vấn đề trở nên khác hơn. Theo số liệu của CBRE thì tổng nguồn cung căn hộ hạng sang ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh, một khu đô thị với hơn 10 triệu dân, chỉ có hơn 4,000 căn hộ trong phân khúc này và chỉ 700 căn trong số đã hoàn thành thi công. Điều này phản ánh thực tế về thị trường hiện nay, những người nước ngoài với mức thu nhập cao muốn đầu tư vào nhà ở thì phải tranh giành nhau để tìm một căn hộ chất lượng cao thỏa mãn nhu cầu của họ. Đây là một điều đáng cân nhắc cho giới đầu tư nước ngoài vì thường họ sẽ chọn mua những căn hộ dễ cho thuê hơn, nhưng nếu tài sản cũng cho thấy tiềm năng lợi nhuận thì đây chính là cơ hội đầu tư hấp dẫn mà không cần phải bàn cãi thêm.

Bảng 5. Số lượng căn hộ condo – Dự kiến, tp. Hồ Chí Minh

Trong hai năm vừa qua, người mua nhà nước ngoài chủ yếu chọn mua những căn hộ ở khu vực trung tâm thành phố hoặc gần với hệ thống giao thông công cộng, nhưng quan trọng hơn, họ ưa thích mua nhà thuộc phân khúc hạng sang hơn là phân khúc tầm trung và tầm cao. Nguyên nhân thường bắt nguồn từ kinh nghiệm tương tự trước đây khi họ bất động sản từ một thị trường đang sốt và thu về lợi nhuận lớn. Những nhà đầu tư này khi nhìn vào thị trường Thành phố Hồ Chí Minh và thấy rằng bất động sản trong phân khúc này không lâu nữa, sẽ không còn tồn tại ở mức giá hấp dẫn như hiện nay, chỉ bằng 50% ở Bangkok hay một phần nhỏ các thành phố lớn khác trong khu vực.

Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn rất năng động, mặc dù đã chậm lại so với hai năm trước và giới đầu tư cũng đang phản ứng bằng cách giảm tiến độ ra mắt các dự án mới. Điều này sẽ giúp củng cố vị trí của phân khúc hạng trung và hạng cao vốn đã rất cạnh tranh. Trong nửa năm còn lại của năm 2017, sẽ ngày càng có nhiều những dự án bất động sản cao cấp thỏa mãn được mong đợi và thu hút nhiều hơn giới đầu tư nước ngoài. Giá bán trung bình trên mét vuông trong khu vực trung tâm thành phố đang trên đà tăng trưởng  từ mức giá trung bình 100 triệu trên mét vuông và có thể đạt ngưỡng 130 triệu trên mét vuông trong năm 2017 và 2018. Do đó, kì vọng sinh lời trong phân khúc hạng sang có khả năng cần phải được điều chỉnh vì giá mua tăng không hẳn sẽ đồng nghĩa với việc tăng giá cho thuê . Tuy nhiên, điểm này sẽ được bù đắp khi giá trị của những căn hộ khu vực trung tâm được dự đoán sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất trung tâm hạn chế và ngày càng khó tìm.

[1] Số liệu thống kê Việt Nam lấy từ báo cáo của CBRE và tài liệu nghiên cứu của Indochina Properties

*Thu nhập từ Thuế: Việt Nam có đánh thuế trên lợi tức nhưng thay vào đó là thuế giao dịch 2% trên giá bán bất động sản

(Nguồn: Indochina Properties)