Dựa trên phân tích hai lý do chủ yếu dẫn đến vỡ bong bóng bất động sản trong thời kỳ 2007- 2011, bài viết lý giải được rằng nguy cơ này sẽ không lặp lại ít nhất là trong năm 2019.
Nguyên nhân dẫn đến vỡ bong bóng bất động sản trong quá khứ …
Thứ nhất, GDP tăng trưởng mạnh kéo theo nhiều doanh nghiệp và người dân đổ vốn vào bất động sản để cất trữ, kinh doanh và kể cả đầu cơ. Cụ thể GDP năm 2007 đạt mức rất cao 8,48%, GRDP của TPHCM tăng 12,6% cao nhất trong 10 năm kể từ 1997. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ đã thôi thúc các doanh nghiệp và người dân đổ vốn vào bất động sản để cất trữ, kinh doanh và kể cả đầu cơ.
Thứ hai, chính sách nới lỏng tín dụng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến xuất hiện bong bóng bất động sản. Mức tín dụng cho vay dưới chuẩn dẫn đến tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Các ngân hàng thương mại kiểm soát mục đích sử dụng vốn lỏng lẻo nên phần lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, câu chuyện “vỡ bóng” của thập kỷ trước chưa có dấu hiệu quay trở lại trong năm 2019.
Bằng chứng thực tế là …
Thứ nhất, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đưa ra dự báo tăng trưởng GDP của quý I năm 2019 ở mức 6,58%, thấp hơn kịch bản theo phương án thấp nhất là 6,76% được đưa ra tháng 11/2018. Bên cạnh đó, Bộ này cho rằng những tác động của cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung và bất ổn địa chính trị trên thế giới thời gian vừa qua đã khiến bức tranh kinh tế năm 2019 kém lạc quan. Hệ quả là chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 3/2019 giảm 0,21% so với tháng trước. CPI bình quân quý I/2019 tăng 2,63% so với cùng kỳ năm 2018 – mức tăng bình quân quý I thấp nhất trong 3 năm gần đây.
Thứ hai, Mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng là 14%, tương đương với 2018. Đồng thời, từ đầu tháng 1/2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 40%. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng cũng phải giảm xuống 2%, các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cũng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản sẽ tăng từ 150% lên 200%.
Tại Hội thảo Kinh tế Việt Nam năm 2018 và Triển vọng năm 2019, Ts. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng, đánh giá tốc độ tăng trưởng tín dụng trong quý I tăng khoảng 2 – 2,5%, cả năm 2019 tăng khoảng 12 – 14% và cho rằng mức tăng này phù hợp với tình hình phát triển của Việt Nam.
Tóm lại, bong bóng bất động sản phình to hay xẹp đi phụ thuộc rất nhiều vào việc điều tiết thị trường, chứ không đơn thuần tuân theo chu kỳ có thể dự đoán được. Do đó, người đầu tư nên đánh giá nguy cơ này liệu có khả năng xảy ra không trên một phân khúc nhất định, chứ không bao quát cả thị trường bất động sản. Bởi vì bên trong quả bóng bất động sản gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Các loại hình này sẽ tăng giảm tương quan lẫn nhau nhằm cân bằng quả bóng và đáp ứng nhu cầu thị trường.
Vì vậy, người đầu tư khôn ngoan sẽ không chăm chăm vào nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản vì chứng kiến quá nhiều cơn sốt đất nền do đầu cơ, mà quên rằng bất động sản nghỉ dưỡng đang nở rộ vì tính thanh khoản tốt. Điều này có nghĩa một phân khúc bất động sản nào thu hẹp thì cùng lúc đó một phân khúc khác sẽ mở rộng ra. Cơ chế chuyển dịch về điểm cân bằng này phần nào ngăn không cho bong bóng bất động sản nổ tung.
Cần tìm mua hoặc thuê nhà? Click tại đây để tham khảo gần 300,000 tin rao bất động sản nhà phố, căn hộ, biệt thự khắp Việt Nam!
